Pri posudzovaní, na akú nevyhnutnú dobu a v akej nevyhnutnej miere je vlastník susedného pozemku povinný umožniť vstup na svoje pozemky, poprípade na stavby na nich stojace, sa zásadne prihliada k objektívnej potrebe toho, kto sa práva vstupu dovoláva, nakoľko bude vlastník susediaceho pozemku vo svojom vlastníckom práve obmedzený.[1]Sused si musí vyžiadať povolenie vstupu na pozemok od vlastníka susediaceho pozemku, nesmie tak svojvoľne vykonávať určité práce. Ak však vlastník nehnuteľnosti nepovolí vstup a dôjde tak k sporu, prichádza do úvahy riešenie súdnou cestou. Z výroku súdneho rozhodnutia musí byť zrejmý rozsah povoleného vstupu, účel, podmienky, spôsob, časové alebo iné obmedzenie. Takéto povolenie súdu platí pre všetky osoby, ktoré vykonávajú práce pre oprávneného suseda. Môže ísť o prípad, ak stena, ktorá si vyžaduje úpravu, tvorí zároveň hranicu medzi nehnuteľnosťami a jej úprava by bez vstupu na susedný pozemok nebola možná; alebo aj v prípade vstupu na pozemok za účelom pozbierania ovocia z konárov prevísajúcich nad susedným pozemkom.

V ustanovení §127 ods.3 Občianskeho zákonníka, v druhej vete je uvedené, že ak v súvislosti so vstupom vznikne škoda na pozemku alebo na stavbe, je ten, kto škodu spôsobil, povinný ju nahradiť; tejto zodpovednosti sa nemôže zbaviť.  

O škodu sa jedná, ak vznikla v príčinnej súvislosti so vstupom na pozemok. Ide tu o objektívnu zodpovednosť. Zodpovednosť za škodu spôsobenú na susediacom pozemku vstupom na tento pozemok za účelom údržby stavby alebo obhospodarovania pozemku je založená bez zreteľa na zavinenie. Pokiaľ ide o spôsob a rozsah náhrady škody, treba vychádzať z ustanovení §442 a nasl. Občianskeho zákonníka (R 37/1985)

Súvisiacim ustanovením so vstupom na pozemok suseda je aj §128 ods.1 Občianskeho zákonníka. Vlastník je povinný strpieť, aby v stave núdze alebo v naliehavom verejnom záujme, bola na nevyhnutnú dobu a v nevyhnutnej miere a za náhradu použitá jeho vec, ak účel nemožno dosiahnuť inak. Podmienkou je, aby existoval stav núdze alebo naliehavý verejný záujem, ktoré treba posúdiť z objektívneho hľadiska. V takomto prípade by vstup na susedný pozemok mohol byť povolený pri živelnej pohrome (povodeň, požiar, zemetrasenie a pod.), alebo v ktorejkoľvek situácii, pri ktorej sa vyžaduje pohotové rozhodovanie.

Súvisiacim právnym predpisom je aj zákon č. 50/1976 o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon), konkrétne ustanovenie §135: Na uskutočnenie stavby alebo jej zmeny a na uskutočnenie nevyhnutných úprav udržiavacích alebo zabezpečovacích prác a na odstránenie stavby a informačných, reklamných a propagačných zariadení môže stavebný úrad uložiť tým, ktorí majú vlastnícke alebo iné práva k susedným pozemkom alebo stavbám, aby trpeli vykonanie prác zo svojich pozemkov alebo stavieb. Ten, v prospech ktorého uložil stavebný úrad vyššie uvedené opatrenie, je povinný dbať, aby čo najmenej rušil užívanie susedných pozemkov alebo stavieb a aby vykonávanými prácami nevznikli škody, ktorým možno zabrániť; po skončení je povinný uviesť susedný pozemok alebo stavbu do pôvodného stavu, a ak to nie je možné alebo hospodársky účelné, poskytnúť vlastníkovi náhradu podľa všeobecných predpisov o náhrade škody.

Vo veci sp. zn. 5 C 1213/82 Okresného súdu v Spišskej Novej Vsi išlo o umožnenie vstupu žalobkyne na pozemok žalovanej za účelom opravy rodinného domčeka a drevárne. Výrok rozsudku, ktorým súd žalobe vyhovel znel: „ Žalovaná je povinná trpieť vstup žalobkyne s robotníkmi za účelom opravy rodinného domčeka a drevárne na nevyhnutnú dobu, najviac jeden mesiac, na svoj pozemok, a to na plochu vyznačenú v situačnom náčrtku znalca k znaleckému posudku, označenú bodmi A, B, C, D v šírke 1,5 metra a v dĺžke 35, 31 metra“. Rozsudok súd odôvodnil s poukazom na ustanovenie 127 ods.3 OZ, s tým že vlastníci susediacich pozemkov sú povinný umožniť vstup na svoje pozemky, pokiaľ to nevyhnutne vyžaduje údržba a obhospodarovanie susedných pozemkov a stavieb. Vykonaným znaleckým dokazovaním bolo preukázané, že oprava rodinného domčeka a drevárne je nevyhnutá. Právne zdôvodnenie rozsudku zodpovedá zistenému skutočnému stavu a rozsudok treba pokladať za správny.

Zdroj : www.stavebnictvo.sk

Ďalej je dôležité vedieť ako a či vôbec sú v danej lokalite dostupné inžinierske siete /voda, kanalizácia, plynofikácia, elektro/ prípadne či sa plánuje ich výstavba. Zaujímať by ste sa mali aj o to aká je prístupová komunikácia, služby, občianska vybavenosť a dopravné napojenie. Dôležitým kritériom pri výbere pozemku je aj jeho vzdialenosť od väčšieho mesta, kde sú pracovné príležitosti, samozrejme táto podmienka nie je pre všetkých nevyhnutná.

Kritéria pre výber lokality a konkrétneho pozemku

Ako prvé by ste si mali určiť či chcete bývať v pokojnej lokalite, alebo vám bude vyhovovať rušnejšie prostredie.Súčasné developerské projekty najčastejšie ponúkajú pozemky na veľkých územiach z ktorých časom vzniknú satelitné mestečká /viď. Bratislava, Košice/. Ak teda chcete bývať v pokojnejšom prostredí mali by ste si vyberať z ponúk kde sa ráta s pozemkami pre 20 až max. 50 domov. Takéto lokality sa jednoduchšie schvaľujú pri územnom konaní a pre developera je jednoduchšie a časovo výhodnejšie pripraviť ich na výstavbu a vybudovať potrebné siete. Najčastejšie sa predávajú pozemky už so skolaudovanými sieťami a pred pripravenými prípojkami, prípadne je v zmluve uvedená doba do kedy budú vybudované. Pokiaľ však nie sú siete vybudované komplikuje vám to vybavenie stavebného povolenia.


Takto predpripravené pozemky sú drahšie ale máte istotu, že váš pozemok bude k stavbe pripravený, že budú vybudované siete a komunikácie.

Dnešná ponuka voľných pozemkov je ovplyvnená možnosťami zástavby, ktoré sa presunuli na voľné parcely v okolitých dedinách veľkých miest. Tu by ste si však mali uvedomiť že občianska vybavenosť t.j. školy, škôlky, služby sú v obmedzenej forme a budete musieť za nimi dochádzať.

Kritéria pre výber pozemku sú individuálne, to čo môže niekomu vyhovovať, môže druhému vyslovene prekažať a naopak. Z toho dôvodu je ťažké presne špecifikovať hlavné kritéria pre výber pozemku.

Kupujúci sa však najčastejšie zaujímajú o polohu a veľkosť pozemku, prípadne o lokalitu kde je pozemok umiestnený. Medzi základné kritéria výberu by však mala patriť pripravenosť parcely na výstavbu. To znamená vybudované inžinierske siete a prístupová komunikácia. V nových developerských projektoch sa často neuvažuje s prípojkou plynu a často krát ani s kanalizáciou. Čo však pre investora znamená zvýšené náklady pri výstavbe domu a to na vlastnú žumpu, prípadne ČOV, a vykurovanie drahou elektrinou, alebo hľadanie iného modernejšieho ale pri výstavbe nákladnejšieho spôsobu vykurovania /napr. tepelné čerpadlá/.

Na súčasnom trhu s pozemkami sa najčastejšie vyskytujú pozemky s rozlohou od 600 do 900m2.

V dôsledku vývoja trhu sú v ponuke skôr malometrážne pozemky okolo 600m2, po veľkých pozemkoch nie je dopyt a developerom sa ťažko predávajú.

Stavebná parcela, pozemok určený na výstavbu, orná pôda, lúka, trávnatý porast a ostatné plochy

Pred kúpou pozemku by ste mali vedieť čo vlastne kupujete.

Stavebná parcela je pozemok kde bolo vydané povolenie na výstavbu a kde je možné napojiť sa na inžinierske siete.Tieto pozemky majú najvyššiu cenu.

Pozemok určený na výstavbu je v územnom pláne určený na výstavbu, t.j. je možné na ňom stavať, ale ešte nemá vyriešené inžinierske siete prípadne prístupovú komunikáciu. Ak chcete takýto pozemok kúpiť s prefinancovaním z úveru je to možné, ak banke predložíte potvrdenie z príslušného stavebného úradu že sa jedná o pozemok, ktorý je určený na zástavbu.

Orná pôda, lúka, trávnatý porast a ostatné plochy tu sa jedná o pozemok, ktorý v územnom pláne nie je určený na zástavbu, je možné požiadať o zahrnutie tohto pozemku do územného plánu, ale stavebný úrad môže vydať zamietavé stanovisko a v takom prípade na tomto pozemku nebudete môcť stavať. Pri ornej pôde sa určuje aj bonita pôdy a musíte požiadať o výňatok z pôdneho fondu, čo vás samozrejme bude stáť poplatok za každý meter štvorcový v závislosti od kvality pôdy.

Výber pozemku

Ak si chcete vybrať pre vás najvhodnejší pozemok je dobré navštíviť viac lokalít /vopred si určite typ lokality a požiadavky na ňu vylúčite tak zbytočné návštevy lokalít ktoré vám vôbec nevyhovujú/ kde sú voľné pozemky a vybrať si podľa vlastných požiadaviek a predstáv. V súčastnosti to funguje tak že developeri začnú s výstavbou a prípravou pozemkov tam kde je ešte volné miesto, väčšinou je to na okrajoch miest, prípadne priľahlých dedinách, či už z hľadiska územného plánu, alebo dostupnosti napojenia inžinierskych sietí. Pritom má každý pozemok nejaký charakter. Je realitou že sú  v ponuke pozemky vo svahu orientovanom na sever kde osadenie domu z hľadiska orientácie na svetové strany je komplikovanejšie, osadenie do svahu drahšie  a podobne.

Ak túžite po pozemku na samote, vo väčšine prípadov nemáte možnosť napojiť sa na kanalizáciu. Tu je potrebný väčší vstupný kapitál na vybudovanie domovej čističky odpadových vôd, ale tá musí mať zabezpečený odtok do potoka, alebo do nejakého zberača. Ďalšou možnosťou je vybudovanie žumpy, kde však musíte počítať s pravidelným vyťahovaním obsahu fekálnym automobilom. Zároveň musíte zabezpečiť bezproblémový prístup k žumpe. K výstavbe žumpy a ČOV-ky potrebujete stavebné povolenie.

Problematickým sa stáva aj pozemok, keď je vzdialenosť inžinierskych sieti príliš veľká a nedá sa napojiť v rámci pozemku obce, ale musíte viesť prípojky cez pozemky susedov. V takomto prípade musíte mať súhlas majiteľov dotknutých pozemkov a so susedmi uzavrieť zmluvu o vecnom bremene za týmto účelom. Určite takúto zmluvu podpíšte skôr ako kúpite pozemok, pretože spoliehať sa na dobré slovo sa vám nemusí vyplatiť.

Obmedzenie výstavbyKaždá lokalita má spracovaný územný plán. Pri lokalitách určených na zástavbu sa v územnom pláne určujú rôzne kritéria ktoré ste ako stavebník povinný dodržať. Napríklad osadenie stavby /dodržanie stavebnej čiary/, odsadenie objektu od hraníc pozemku a okolitých objektov, percentuálna zastavanosť parcely, typ a sklon strechy a často krát aj farebné riešenie rodinného domu. Takže pri výbere pozemku by ste mali mať predstavu o dome ktorý chcete postaviť aby bolo vôbec možné ho v danej lokalite situovať.

Ak totižto obec dovolí v konkrétnej lokalite stavať, dáva si aj konkrétne podmienky výstavby, a tie sú uvedené v územnom pláne obce alebo zastavovacej štúdii.

Kúpa pozemku a potrebné dokumenty

Keď ste sa rozhodli pre kúpu konkrétneho pozemku a na jeho prefinancovanie chcete použiť úver, budete musieť danej bankovej inštitúcii predložiť:

• Dva doklady totožnosti /občiansky preukaz, cestovný pas, vodičský preukaz, rodný list a pod./
• Výpis z katastra nehnuteľností
• Snímok z katastrálnej mapy
• Potvrdenie z príslušného stavebného úradu o tom, že sa jedná o stavebný pozemok
• Návrh kúpnej zmluvy
• Znalecký posudok ceny pozemku

Ak využijete služby realitnej kancelárie, alebo finančného poradcu, zabezpečí všetky potrebné doklady a materiály. Pri samotnej kúpe vám už postačia len doklady totožnosti a kúpna zmluva. Kúpnu zmluvu je nutné hneď po podpise overiť u notára, kde sa dostavia obidvaja aktéri predaja – kupujúci a predajca.

 Kúpa pozemku a následná výstavba

Keď ste kúpili pozemok a na jeho prefinancovanie ste použili úver a čo najrýchlejšie chcete začať stavať s využitím úveru, budete musieť danej bankovej inštitúcii predložiť:

• Dva doklady totožnosti /občiansky preukaz, cestovný pas, vodičský preukaz, rodný list a pod./
• Výpis z katastra nehnuteľností o vlastníctve pozemku
• Snímok z katastrálnej mapy
• Potvrdenie z príslušného stavebného úradu o ohláške, príp. stavebné povolenie
• Projekt stavby /individuálny al. typový/
• Rozpočet na výstavbu rodinného domu

Pre kúpu pozemku a následnú výstavbu je daná postupnosť, najskôr požiadať o úver na kúpu pozemku, kúpiť pozemok a až následne žiadať úver na výstavbu. Tieto dva úvery sa dajú potom zlúčiť do jedného.  Ak chcete po kúpe pozemku čo najrýchlešie stavať je vhodné mať vybratý projekt rodinného domu, aby banka spracovala znalecký posudok na orientačnú hodnotu postavenej nehnuteľnosti. V takomto prípade by ste od začiatku mali vedieť akú maximálnu finančnú čiastku vám je banka ochotná poskytnúť.

Prevod pozemku v Katastri nehnuteľností

Na katastrálnom úrade predložíte notársky overenú kúpnu zmluvu v požadovanom počte /záleží od počtu účastníkov prevodu/. Správne poplatky pri získavaní informácií z katastra nehnuteľností a správne poplatky za vklad do katastra nehnuteľností sa určujú podľa zákona 145/1995 Z.z. (zákon o správnych poplatkoch). Aktualizovaný o euro € cenník platný od 1.januára 2009. Cenník správny poplatkov sa z dôvodu prechodu na euro mení podľa zákona 465/2008. Prevod vlastníckych práv je katastrálny úrad povinný vykonať do 30 dní.

Návrh na začatie konania o povolení vkladu práva k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností je spoplatnené sumou 66 Eu.